沈阳限购松绑或引连锁反应

时间:2019-11-03 15:50来源:皇家赌场登录网址
二三线城市蓄势待发 沈阳限购松绑或引连锁反应 6月10日起,网传沈阳限购取消,本地人和外地人可购多套住宅。一天之后,沈阳市政府相关部门回应称,沈阳市并未实施所谓的全面取

二三线城市蓄势待发 沈阳限购松绑或引连锁反应

6月10日起,网传沈阳限购取消,本地人和外地人可购多套住宅。一天之后,沈阳市政府相关部门回应称,沈阳市并未实施所谓的全面取消限购政策,但并没有说明在限购政策方面是否做了微调。

《中国经营报》记者了解到,沈阳的“限购松绑”风波背后是各方意图激活沈阳房地产市场、土地交易市场的“阳谋”。此前,沈阳的购房者就已经能突破限购,购得二套、三套房,而房地产对当地的税收贡献率也长期保持稳定。

事实上,限购政策从2013年年底开始,就已经动摇,由于中央层面没有再发出明确的延续限购的政策信号,不少承受经济压力的地方政府已经在打擦边球。业内人士分析,沈阳的“尝试”如果没有受到中央的干预,有可能引发全国“限购松绑”的连锁反应。

6月10日下午,上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]在其新浪V认证微博上称,从中介内部获取的消息,即日起,沈阳限购取消,本地人和外地人可购多套住宅。

6月10日晚沈阳市住建系统一位官员证实沈阳并未全面取消限购,只是调整。沈阳市正在调整限购政策,具体内容是针对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,即对本市户籍家庭拥有2套及以上住房在二环内可以购买多套房屋,但银行不提供任何贷款,需要一次性付款,不给予任何形式贷款。6月11日,沈阳市房管局官方回应,并未接到通知取消限购,“还按照原来的限购方案执行”。

继2010年新国十条特别是2011年1月国八条之后,除重庆、拉萨之外,全国4个直辖市、5个计划单列市、26个省会城市,被迫限购。同时,佛山、珠海、三亚、苏州、无锡、徐州、温州、绍兴、金华、衢州、台州、舟山等地级市亦实行限购。

杨红旭认为,部分城市政策力度偏弱,比如成都原来只限市中心六区,贵阳只限一环内,长沙只限新房,衢州允许本地家庭拥有三套房。

限购之初,沈阳也只限二环以内,内容主要为:沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内,暂时实行居民家庭限购住房套数政策。

而自2013年年初国五条细则出台及年底的“沈八条”落地之后,沈阳限购范围由原来的二环内扩至整个城市,沈阳开始了“全城限购”。

但沈阳一位房地产业内人士表示,“限购是否取消,包括从开始实施的限购,对于沈阳人来说,本身就不算个事儿。”

据介绍,自2011年以后,4年来沈阳市的限购政策一直在延续执行,但沈阳人的购房实际上并未因“限购”而受到明显抑制。

“实际上买二套房三套房也都顺利实施,表面上的政策都有,但是操作的时候都是政策从宽,弹性很大。”上述业内人士表示,政府、开发商和购房者在限购的问题上保有相当的默契。

据介绍,“从宽”的具体做法,就是到房产交易查询窗口,自己填个表声明是首套自住房即可,工作人员也并不真正去重新核查。而在政府方面,从来没有明文规定只填个表不核查,出了问题则为房产局工作人员工作失职。

“关于二套、三套房如何处理,其实已经形成了一套完整的产业链。”某楼盘销售经理介绍,目前售楼员已经并不单一指望售楼赚取提成,更多的是从帮助购房者做首套房手续提取佣金,“售楼员甚至把可以帮忙处理首套房证明来当做销售的卖点之一,通过中介与银行等实现沟通。”该经理表示。

“进入2014年,沈阳的房地产状况非常低迷。开发商信心逐渐丧失,不少开发商已经在做撤出沈阳的打算。”一家中国地产前20强企业沈阳公司老总表示,近期沈阳市政府多次召集开发商开会,研究如何提振沈阳房地产市场的问题。

据其介绍,在4月份的一次会议上,一位市领导公布了几个内部数字,数字表明,2014年前几个月,房地产对税收的贡献力下滑严重,政府希望通过与开发商以及媒体之间的默契配合,激活房地产市场。

数据显示,沈阳市土地收入自2009年起一直保持高速增长势头,从2009年的318亿元,一度飙升至2011年的614亿元,随后有所回落,2013年为532亿元。2014年截至5月份,仅实现土地收入120亿元。

更为紧迫的是,自进入2014年以来,沈阳土地成交市场一直比较惨淡,政府推地意愿高,但开发商拿地意愿低,推出土地频频流拍。仅5月份即有13块土地流标,其中7块为居住用地。与此同时,居住用地价格有了走低趋势,5月成交土地中溢价率最高的仅为3.97%,大部分是以出让底价成交。

同时,进入2014年以来,沈阳商品房供求无论同比环比数据均呈大幅下滑趋势,如2014年3月成交面积102万平方米,虽然环比提高了57.7%,但同比数据为-43.15%。

“沈阳房地产总体低迷的情况下,浑南新区更是政府最大的心病。”上述开发商表示,浑南新区的现状令众多投资浑南的开发商心灰意冷。

据介绍,2013年,沈阳承办第十二届全民运动会,此前数年,浑南地区将借十二运利好取得快速发展。而沈阳市行政中心也已落地浑南并建设完成。众多开发商看好政府南迁的有利时机,大量投资浑南。

而今,十二运开完,政府南迁没有明确时间表,房地产调控也没有放松迹象,导致浑南新区大量空置,人气不旺,去库存化缓慢。

“沈阳现在还是土地财政,开发商没信心未来财政如何运转?”上述开发商表示,虽然政府一直在鼓劲,但开发商更相信市场,因为市场是无情的。

数据显示,在2014年前5个月,浑南新区商品房成交同比分别为-45.6%、-40.42%、-73.77%、-30.68%、-28.09%。

“限购取消政策现已收回,但即便不收回,试图通过限购松绑来提振市场,政府未免过于天真。”一位业内人士分析,这种松绑的方法在目前环境下的作用微乎其微,需要多个政策叠加才能真正撬动市场。

克尔瑞信息集团沈阳机构首席分析师宛南表示,政策开发带来的交易激增可能性不大。主要利好的客户还是改善型和外地购房客群。另外一拨投资性需求或可部分回归,但是就目前整体环境和信贷政策的制约,这部分所占比例难有大幅提高。

“只放松限购,不放松贷款对于沈阳市场来说,几乎没什么意义。”宛南表示。

“沈阳的商品房存量在此之前并没有受到如此大的关注,但现在,不仅去库存化周期为22个月有被媒体坐实的趋势,更为严重的是还有机构公布了去化周期为32个月的不利消息。”上述业内人士表示,本来隐性的东西,非被搬出来变成了显性,沈阳未来将更加被动,这个市场的一举一动都要被更多媒体所关注。

来自易居克尔瑞的数据显示,截至2014年5月末,沈阳商品住宅存量2665万平方米,去化周期约32个月,其中尚未计入可预估的待开发量。

更为重要的事,沈阳的“限购松绑”可能引发连锁效应。从2013年年底开始,对于房地产的调整进入新的阶段,限购模式没有得到进一步的强化,近期,多位住建部人士也表示:除北上广深之外,其他城市的限购政策可以自行调节。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市,有可能全面松绑限购政策。住建部总经济师冯俊日前公开回应:“每个地方根据自己情况进行。目前地方并未公开取消限购。”

而在最近两三个月已有南宁、天津、宁波、温州、芜湖、长沙、无锡等诸多城市,或明或暗地放松了房地产调控,其中有部分城市已经开始暗自“松绑”。

与此同时,多个城市打出的“限购松绑”擦边球并未被有关部门叫停或制止,此次重要二线城市沈阳的“限购松绑”释放的信号意义或许更强。

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